Generel information om andelsboligforeningen Havehuset
”Havehusets” plads i BBR er Aarhus Bygrunde, matr. 1229 & 1230, som består af:
- Norsgade nr. 21 & 23 (forhuset)
- Norsgade nr. 23B & 23C (baghuset)
- Norsgade nr. 25 (sidebygning – ikke beboelse)
”Havehuset” består af i alt 11 andelslejligheder af varierende størrelser. Andelslejlighederne – fraset den andel, der nu er til salg – bebos af fem par og fem eneboere. Der er seks børn og en i vente.
Desuden har foreningen udlejet et atelier i sidebygningen til ekstern person.
Andelsværdi og pris
Prisen på andelsbeviset er baseret på en fastholdt valuarvurdering fra 2020 og fastsættes på den årlige generalforsamling i april. Den totale pris på andelen består af:
- Værdien af andelsbeviset
- Forbedringer foretaget af tidligere andelshavere. Disse forbedringer bliver afskrevet efter retningslinjer fra Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation. Det er kun reelle udgifter der indgår i forbedringerne – værdien af eget arbejde tillægges ikke.
- Løsøre (f.eks. hårde hvidevare, løse skabe) – det er frivilligt om man ønsker at købe dem. ”Tilpasset løsøre” er typisk de samme ting, men vil blive forringet i værdi hvis de fjernes og medfører ofte efterreparationer – de ligestilles derfor med forbedringer og skal forblive i lejligheden.
Prisen på andelen er fast og er ikke til forhandling.
Finansiering af andel
Køber af andelsbeviset skal overføre andelsprisen til ”Havehusets” konto senest 14 dage før overtagelsesdatoen.
Foreningen indgår ikke aftale om transport med bank.
Foreningens vedtægter har ikke en begrænsning på 80% af andelsværdien ved pantsætning.
Foreningen accepterer ikke forældre-køb, da andelshaver skal bebo lejligheden.
Havehusets økonomi
Havehuset har optaget tre typer lån:
- Tre indekslån fra byfornyelsen, hvor vi modtager 100% støtte til renter og afdrag.
- Ét fastforrentet kontantlån (2%) på kr. 5.124.000 med 10 års afdragsfrihed. Afdragene begynder i 2029 og lånet udløber i 2049.
- Ét F3 kontantlån på kr. 829.000 med 10 års afdragsfrihed. Afdragene begynder i 2035 og lånet udløber i 2055.
Havehuset har ikke garantilån eller renteswap.
Foreningen blev byfornyet i 1994 og siden har den årlige udgift til løbende vedligeholdelse været på ca. 30.000 kr. Derudover hensættes 100.000 kr. årligt til større vedligeholdelsesarbejder i fremtiden. I 2022 fik foreningen lavet en bygningsgennemgang af SWECO, som er basis for de langsigtede vedligeholdelsesopgaver.
Vi har over årene løbende foretaget større vedligeholdelsesarbejder:
- 2006: udskiftning af vinduer og facademaling
- 2009: renovering af opgange
- 2011: ny mur og hegn mod Thunøgården
- 2013: kalkning og maling af sidebygning
- 2016: udvendig isolering af sydvendt gavl på baghuset
- 2017: etablering af cykelskur
- 2019: Baghus renovering – nyt tag, renovering af østvendt mur, renovering og maling af nord- og vestvendte mure
- 2021: Renovering af kælderværelser i lejlighed
- 2025: Forhus renovering – facaderenovering, isolering af loft i port, vedligehold af tag, renovering af trappeopgang nr. 21, renovering af sydvendte skelmure
Udgifterne til disse større opgaver blev dækket af de hensatte midler til vedligeholdelse, og de fik derfor ikke indflydelse på andelsværdier eller boligafgift.
Forventede vedligeholdelsesarbejder indenfor de nærmeste år:
- Udskiftning af låsesystem og porttelefon
- Overgang til digitale varmemålere
Disse opgaver forventes også betalt via hensatte midler.
På grund af stor likviditet har foreningen i en årrække valgt at have en lav boligafgift.
Boligafgiften er nu i færd med at blive ”normaliseret” over en årrække.
Det er generalforsamlingen som fastsætter boligafgiften på baggrund af et budget for det kommende år samt et langtidsbudget der tager højde for udgifter over en længere årrække.
Drift af Havehuset
Havehuset er selvadministrerende – dvs. vi foretager selv den daglige administration og viceværtopgaver, hvor det er forsvarligt og lovligt. Opgaver, der kræver håndværksmæssige kompetencer, købes udefra.
Havehuset vælger på sin generalforsamling 2-4 tillidsrepræsentanter, som står for den daglige drift. Desuden vælges folk til diverse udvalg (f.eks. byggeudvalg, haveudvalg, mødeorganisator). Der er altså rigelig med opgaver til alle!
Alle overordnede beslutninger tages af husmødet, som alle andelshavere indkaldes til ca. 12 gange om året. Hertil kommer forårs-, sommer- og efterårsarbejdsdage (typisk en lørdag i dagtimer) samt en julefrokost. Der er mødepligt til husmøder og arbejdsdagene.
Havehuset er medlem af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF-rep.dk) og baserer som udgangspunkt sin drift på deres generelle anbefalinger.
Ejerskab til lejligheden
Mange bruger betegnelsen ”at købe en andelsbolig”, men reelt køber man ikke en lejlighed, man får derimod en andel af foreningens samlede formue mod betaling. Betalingen udgøres af andelsværdien. I forbindelse med overdragelsen får man samtidig brugsret til en specifik bolig i foreningen. Dette betyder også, at hvis man gerne vil bygge om i sin bolig, skal man have husmødets tilladelse.
Dette kan godt opleves som en langsommelig proces, men er dog ikke værre end at flere lejligheder er blevet væsentligt ombygget af den enkelte andelshaver gennem tiden.
Retspraksis omkring ansvar for ændringer i lejlighederne er for nyligt blevet ændret. ”Havehuset” arbejder pt. på at justerer sine vedtægter så de følger intentionerne i ABF’s anbefalinger (se link: ABF ændrer standardvedtægter efter Højesteretsdom)
Fælles arealer
Havehuset råder over to gårde, hvor gården mellem for- og baghuset byder på rigelig plads til de fleste udfoldelser – herunder lettere boldspil, diverse gør-det-selv arbejder, udendørs spisning, cykel- og bilparkering. Der bliver muligvis én parkeringsplads ledig ved dette salg.
Baggården bruges også til at tørre vasketøj. Foreningen råder over fælles haveredskaber, parasoller, borde, stole og grill.
Derudover har vi i sidebygningen et fælles træværksted, hvor hver lejlighed har et skab til værktøj mv., to rum til cykelparkering og et fællesrum, som vi pt. benytter til vores julefrokost, møder og andre aktiviteter.
I kælderen under baghuset har vi fælles frysere og vaskerum, hvor vi har tre vaskemaskiner og to tørretumblere samt to rum til tørring af tøj. Resten af kælderen bruges til opbevaring ligesom kældrene under forhuset, 23.
Specifik information om andelen som er til salg
Lejligheden
Norsgade 23 st. th. (parterre, forhuset)
Størrelse: 59 m2, 2-værelses lejlighed (BBR).
Indretning: badeværelse, køkken-alrum og 1 værelse.
Fordelingstal: 5,70 (lejlighedens indvendige areal i % af foreningens samlede beboelsesareal)
Parkeringsplads: Der bliver muligvis én parkeringsplads ledig ved dette salg (600 kr. pr. måned). Desuden mulighed for alm. beboer-parkering i Øgadekvarteret.
Til overtagelse: 1. august 2026.
Husleje
Boligafgift: 2.069 kr./mdr. – forvent at det vil blive sat op på generalforsamlingen 18/5-26
Varme aconto: 650 kr./mdr.
El: afregnes med NRGI.
Som nævnt under punktet ”Havehusets økonomi” er det planen at hæve boligafgiften over de kommende år. Forvent at den månedlige boligafgift vil være 600 kr. højere om fem år.
Internet og tv
Lejligheden er som resten af andelsforeningen tilsluttet fibernet og tv gennem Fibia. Hver lejlighed har eget abonnement, så hvis køber ønsker at fortsætte med Fibia, kontakter køber dem direkte med henblik på et tilbud.
Pris
- Andelsbevis: kr. 887.534 forvent at det vil blive sat op på generalforsamlingen 18/5-26
- Forbedringer og tilpasset løsøre: kr. 24.389
- Løsøre: op til kr. 3.598 – det er op til køber, om man ønsker at købe løsøre helt eller delvist.
Hårde hvidevarer
Det er den enkelte andelshaver, som er ansvarlig for lejlighedens hårde hvidevarer og disse regnes normalt som løsøre.
Salgsforløbet
Fremvisning af lejlighed
Der afholdes åbent hus:
- 2. pinsedag 25. maj 2026
- Søndag 31. maj 2026
- Søndag 7. juni 2026
Alle dage mellem kl. 14-15.
Yderligere information
På undersiden dokumenter findes andelsboligforeningens vedtægter, husorden, energimærke, radon målinger, seneste regnskab samt Nøgleoplysningsskemaer.
Salgsprocedure
Salg af andele i ”Havehuset” sker efter en annoncering. Interesserede kan indsende ansøgning senest mandag d. 15. juni 2026 på mail: salg@havehus.dk.
Blandt ansøgerne indbyder beboerne i ”Havehuset” et antal ansøgere – typisk 3 – 5 – til en samtale (½ time), hvorefter beboerne træffer afgørelse om, hvem andelen tilbydes til. Mandag den 22. juni vil ansøgere til samtale blive kontaktet. Samtaler gennemføres torsdag den 25. juni om aftenen mellem kl. 18 – 21 – reserver denne aften i kalenderen! Havehuset har dårlige erfaringer med at lægge samtaler over flere dage, da det ikke vil være de samme beboere som vil være til stede, og derfor er det meget sjældent at det kan lade sig gøre.
Ny andelshaver vælges tidligst den 25. juni, så det er altså ikke et spørgsmål om at komme først til mølle.
NB: Der tages forbehold for, at de nævnte datoer kan ændres.
Kontakt
Send ansøgning eller spørgsmål til:
salg@havehus.dk
Tidsfrist for indsendelse af ansøgning: den 15. juni 2026.